賃貸を採用
最近よくこの「プロパティマネジメント」という言葉を聞くが、一体、これは何なのだろうか。
直訳すると「不動産の運営・管理」ということになるが、その範晴は広い。 単純に言えば不動産の収益性向上とともに、資産価値維持・向上を目的としたトータル業務で、主な業務としては次のものがある。
なおプロパティマネジメント大手のザイマックス社の業務を例としてとり上げた。 デュー・ディリジェンスここでいうデュー・ディリジェンスには建物の履歴調査、現状の設備分析、管理コスト分析、テナントの格付けを含めた経営状況分析がある。
場合によっては投資家向けに購入予定不動産のデュー・ディリジェンスを行うこともある。 デューデリジェンスに基づいて長期修繕計画、ビルの設備更新工事の計画を立案する。
これまで日本ではプロパティマネジメントという認識は薄かった。 しかし、ここにきて急速にこの業務が注目されつつある。
その背景には一体何があるのだろうか。 そもそも日本において不動産は長期保有が原則で、所有者自身が管理・運営を行っていた。
ビルが貸手市場で、オーナーの地位が高く、賃料は右肩上がりの時代であれば、この業務が注目されることはなかった。 しかし、東京の一部地域を除いていまや空前絶後のビル空室率となっている。
賃料減額交渉は当たり前で、テナントとオーナーの立場は逆転した。 そればかりではない。
テナント自体のリスクも急速に高まっている。 優良なテナントだと信じて貸した後に、倒産といった事態がいろいろな所で起きているのが現状だ。
この事態を打破するためにビルの運営・管理自体をオーナー自らの限界を感じ専門家に任せる必要が生じてきたのである。 もう、オーナー独自でこのようなテナント管理、長期修繕計画策定、設備更新等を行っていては、厳しいビル競争には勝てない時代になった。
ここに専門家たるプロパティマネジャーが登場する。 彼らの登場は、ビルの所有と運営の分離を意味する。
今後不動産の証券化が進むにつれ、この業務の重要性が増すことはいうまでもない。 日本では最近注目されつつあるプロパティマネジメントであるが、実はアメリカでは世界恐慌後の長期にわたる不動産不況時に、ビル競争力強化のために活躍し、現在では自社ビルを含めたビル事業においては当然の存在となっている。
テナントとオーナーの問に中立かつ厳しい立場の彼らが存在することで、ビル自体の競争力、収益力の向上がなされていることになる。 外資系企業がビルを購入する際には、必ずといっていいほどプロパティマネジャーが介在する。
こういうことが、日常化する日は日本でもそう遠くないと考えられる。 プロパティマネジメント業者には独立系、不動産会社系、ゼネコン系等がある。
このうち独立系以外はビルやマンション管理に隣接する業種が主体である。 このため系列の賃貸仲介、清掃・警備といったメンテナンス業者に仕事を優先的に回すというような、利益相反行為の可能性も指摘されている。
以上の点をまとめると、プロパティマネジメントには次のような３つの大きな役割がある。 メンテナンス・リニューアルを中心としたビルの市場競争力の強化テナント募集、適切なテナント管理、苦情処理による収益の最大化コストの適正化による費用の最小化ここで、「収益最大」あるいは、「費用最小」ということは、純収益向上を意味する。
結局、プロパティマネジャー次第で収益価格、あるいは利回りが異なるということになる。 では、このうち最も難しいというわれるコスト適正化をいかにして行っているのであろうか。
この点についてプロパティマネジメント業者にヒアリングすると、実に地道ともいえる努力が背景にあった。 たとえば、新規ビルに当初からプロパティマネジャーとして入った場合、各アウトソーシング業者選定から自らがかかわれる場合は比較的良い。
しかし、既存ビルにかかわる場合、業者間の馴れ合い、甘え、癒着があり、これらを指摘し是正させるのに苦労されているとのことである。 たとえば清掃業者のワックス−つとっても、予定されているものと異なるものを使用して、業者が不当利得を挙げているケースもあり、厳しいチェックが必要とのことであった。
不動産の証券化、ファンド組成というと大変聞こえはいいが、その背景には不動産の収益力向上に大きな力を向ける必要があるのだ。 特に建物運営に必要な費用の適正化は実はこのような地味な努力により支えられているのである。
ここまで見ると、ビルの純収益はプロパティマネジメント次第ということがおわかり頂けるだろう。 かつてのようなビル賃貸料が右肩上がりで、貸し手市場の時代と異なり、借り手にいかにいい印象を与えるかが重要な時代。
プロパティマネジャーの力なしでは競争力のあるビル維持は困難になってきている。 建物自体がよければ、テナントは必然的に集まると言っても、立地による賃料設定、ライフサイクルコストの査定、さらには実際のメンテナンスのアウトソーシングに至るまで、ビル運営事業はかつてに比べて確実に複雑になっているのが事実である。
不動産投資はきわめて多額な資金を必要とするとともに、大きなリスクを伴うものだ。 その反面高い利回りを期待できるのであるから、覚悟が必要である。
この覚悟をできるだけ小さくし、安心してビル経営を行うためには良いプロパティマネジャー選定が不可欠となる。 証券化商品となった不動産についても同様で、プロパティマネジャーの選定が証券自体の格付に影響を与えるということが現実になってもおかしくない。
不動産の評価手法については、既に述べた通りである。 不動産の評価手法には３手法があり、自己居住用の不動産を除いて収益還元法による収益価格が非常に大きな役割を果たしているわけだが、特殊類型の不動産の場合は、収益把握自体が非常に難しいと言われている。
中にはキャッシュフローが極端に少ないもの、マイナスとなってしまうものもある。 このような不動産の収益価格はゼロあるいはマイナスとなってしまうが、これをもって時価ととらえることが果たして妥当かというと疑問を持たさざるを得ない。
一口でキャッシュフローといっても、オペレーターの個性によって実際に上がる収益はマチマチである。 前でプロパティマネジメント次第では、キャッシュフロー、収益価格が異なる可能性を説明したが、実は賃貸ビルやマンション以上に経営感覚が要請される物件がある。
たとえば、旅館、ショッピングセンターといった物件は、それぞれの個性が強く、現時点では経営コンサルタント的な存在の人はいるものの、プロパティマネジャーが一般的に扱う可能』性は今後も含め低いと言えよう。 また、住宅街の工場など必ずしも現状用途が妥当ではない物件も多いが、これはどのように考えるべきだろうか。
この場合は当然、建物を取り壊すことを前提として、その後どう利用するかということを考えなければならない。 不動産には多くの規制がかかっており、可能な用途を整理するだけでかなりの時間が必要となる。
こうした中で、今後は減損会計等が目前に迫っており、仮に今後も保有することを前提とした場合でも、不動産の時価評価が必要となる可能性が高い。 いつまでも悩んでいるわけにもいかない。
あえて賃貸で悩んでいませんか？結局賃貸が便利です。
賃貸を捉えてみました。賃貸は常に前進しています。
賃貸は自分でもできます。秋葉原でしか手に入らない賃貸です。
直訳すると「不動産の運営・管理」ということになるが、その範晴は広い。 単純に言えば不動産の収益性向上とともに、資産価値維持・向上を目的としたトータル業務で、主な業務としては次のものがある。
なおプロパティマネジメント大手のザイマックス社の業務を例としてとり上げた。 デュー・ディリジェンスここでいうデュー・ディリジェンスには建物の履歴調査、現状の設備分析、管理コスト分析、テナントの格付けを含めた経営状況分析がある。
場合によっては投資家向けに購入予定不動産のデュー・ディリジェンスを行うこともある。 デューデリジェンスに基づいて長期修繕計画、ビルの設備更新工事の計画を立案する。
これまで日本ではプロパティマネジメントという認識は薄かった。 しかし、ここにきて急速にこの業務が注目されつつある。
その背景には一体何があるのだろうか。 そもそも日本において不動産は長期保有が原則で、所有者自身が管理・運営を行っていた。
ビルが貸手市場で、オーナーの地位が高く、賃料は右肩上がりの時代であれば、この業務が注目されることはなかった。 しかし、東京の一部地域を除いていまや空前絶後のビル空室率となっている。
賃料減額交渉は当たり前で、テナントとオーナーの立場は逆転した。 そればかりではない。
テナント自体のリスクも急速に高まっている。 優良なテナントだと信じて貸した後に、倒産といった事態がいろいろな所で起きているのが現状だ。
この事態を打破するためにビルの運営・管理自体をオーナー自らの限界を感じ専門家に任せる必要が生じてきたのである。 もう、オーナー独自でこのようなテナント管理、長期修繕計画策定、設備更新等を行っていては、厳しいビル競争には勝てない時代になった。
ここに専門家たるプロパティマネジャーが登場する。 彼らの登場は、ビルの所有と運営の分離を意味する。
今後不動産の証券化が進むにつれ、この業務の重要性が増すことはいうまでもない。 日本では最近注目されつつあるプロパティマネジメントであるが、実はアメリカでは世界恐慌後の長期にわたる不動産不況時に、ビル競争力強化のために活躍し、現在では自社ビルを含めたビル事業においては当然の存在となっている。
テナントとオーナーの問に中立かつ厳しい立場の彼らが存在することで、ビル自体の競争力、収益力の向上がなされていることになる。 外資系企業がビルを購入する際には、必ずといっていいほどプロパティマネジャーが介在する。
こういうことが、日常化する日は日本でもそう遠くないと考えられる。 プロパティマネジメント業者には独立系、不動産会社系、ゼネコン系等がある。
このうち独立系以外はビルやマンション管理に隣接する業種が主体である。 このため系列の賃貸仲介、清掃・警備といったメンテナンス業者に仕事を優先的に回すというような、利益相反行為の可能性も指摘されている。
以上の点をまとめると、プロパティマネジメントには次のような３つの大きな役割がある。 メンテナンス・リニューアルを中心としたビルの市場競争力の強化テナント募集、適切なテナント管理、苦情処理による収益の最大化コストの適正化による費用の最小化ここで、「収益最大」あるいは、「費用最小」ということは、純収益向上を意味する。
結局、プロパティマネジャー次第で収益価格、あるいは利回りが異なるということになる。 では、このうち最も難しいというわれるコスト適正化をいかにして行っているのであろうか。
この点についてプロパティマネジメント業者にヒアリングすると、実に地道ともいえる努力が背景にあった。 たとえば、新規ビルに当初からプロパティマネジャーとして入った場合、各アウトソーシング業者選定から自らがかかわれる場合は比較的良い。
しかし、既存ビルにかかわる場合、業者間の馴れ合い、甘え、癒着があり、これらを指摘し是正させるのに苦労されているとのことである。 たとえば清掃業者のワックス−つとっても、予定されているものと異なるものを使用して、業者が不当利得を挙げているケースもあり、厳しいチェックが必要とのことであった。
不動産の証券化、ファンド組成というと大変聞こえはいいが、その背景には不動産の収益力向上に大きな力を向ける必要があるのだ。 特に建物運営に必要な費用の適正化は実はこのような地味な努力により支えられているのである。
ここまで見ると、ビルの純収益はプロパティマネジメント次第ということがおわかり頂けるだろう。 かつてのようなビル賃貸料が右肩上がりで、貸し手市場の時代と異なり、借り手にいかにいい印象を与えるかが重要な時代。
プロパティマネジャーの力なしでは競争力のあるビル維持は困難になってきている。 建物自体がよければ、テナントは必然的に集まると言っても、立地による賃料設定、ライフサイクルコストの査定、さらには実際のメンテナンスのアウトソーシングに至るまで、ビル運営事業はかつてに比べて確実に複雑になっているのが事実である。
不動産投資はきわめて多額な資金を必要とするとともに、大きなリスクを伴うものだ。 その反面高い利回りを期待できるのであるから、覚悟が必要である。
この覚悟をできるだけ小さくし、安心してビル経営を行うためには良いプロパティマネジャー選定が不可欠となる。 証券化商品となった不動産についても同様で、プロパティマネジャーの選定が証券自体の格付に影響を与えるということが現実になってもおかしくない。
不動産の評価手法については、既に述べた通りである。 不動産の評価手法には３手法があり、自己居住用の不動産を除いて収益還元法による収益価格が非常に大きな役割を果たしているわけだが、特殊類型の不動産の場合は、収益把握自体が非常に難しいと言われている。
中にはキャッシュフローが極端に少ないもの、マイナスとなってしまうものもある。 このような不動産の収益価格はゼロあるいはマイナスとなってしまうが、これをもって時価ととらえることが果たして妥当かというと疑問を持たさざるを得ない。
一口でキャッシュフローといっても、オペレーターの個性によって実際に上がる収益はマチマチである。 前でプロパティマネジメント次第では、キャッシュフロー、収益価格が異なる可能性を説明したが、実は賃貸ビルやマンション以上に経営感覚が要請される物件がある。
たとえば、旅館、ショッピングセンターといった物件は、それぞれの個性が強く、現時点では経営コンサルタント的な存在の人はいるものの、プロパティマネジャーが一般的に扱う可能』性は今後も含め低いと言えよう。 また、住宅街の工場など必ずしも現状用途が妥当ではない物件も多いが、これはどのように考えるべきだろうか。
この場合は当然、建物を取り壊すことを前提として、その後どう利用するかということを考えなければならない。 不動産には多くの規制がかかっており、可能な用途を整理するだけでかなりの時間が必要となる。
こうした中で、今後は減損会計等が目前に迫っており、仮に今後も保有することを前提とした場合でも、不動産の時価評価が必要となる可能性が高い。 いつまでも悩んでいるわけにもいかない。
あえて賃貸で悩んでいませんか？結局賃貸が便利です。
賃貸を捉えてみました。賃貸は常に前進しています。
賃貸は自分でもできます。秋葉原でしか手に入らない賃貸です。